Que vous cherchiez un nouveau logement, l’achat d’une résidence principale ou de l’investissement locatif, le marché de l’immobilier est un vrai challenge auquel le freelance doit faire face à un moment de sa vie. Dans cet article, nous allons vous prodiguer quelques conseils pour mieux aborder votre premier investissement locatif lorsqu’on a le statut de travailleurs indépendants :

Avec plus d’un million de travailleurs indépendants en France, le nombre de freelance connaît une croissance importante depuis ces dix dernières années. En effet, la pandémie a considérablement accéléré la prise de conscience que le statut de salarié n’était pas dépourvu de contrainte.

Outre des avantages significatifs sur le volet de la liberté, de l’indépendance salariale, des finances et du choix des missions, le freelance doit tout de même faire face à certaines contraintes liées à ce statut. L’une des problématiques majeures est bien entendu la pertinence et la solvabilité de votre profil face à celui d’un salarié en CDI.

Un salarié confirmé jouira d’une meilleure réputation auprès d’une banque, d’un agent immobilier ou d’un courtier contrairement à un freelance. Pourtant, ce n’est pas mission impossible. Si vous souhaitez faire de l’investissement locatif, vous avez toutes les clés en main pour rapidement construire un patrimoine immobilier, préparer votre retraite ou devenir rentier.

Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?

Il ne fait aucun doute qu’investir dans un bien immobilier est une source d’investissement sûre pour plusieurs raisons. Il permet d’avoir un rendement intéressant notamment lorsqu’on a plusieurs biens en location, c’est également un placement fiable et accessible en fonction de vos revenus et de la situation géographique du bien. De plus, l’investissement locatif permet d’obtenir un complément de revenus intéressant grâce aux loyers de vos locataires. C’est avant tout un moyen sur le long terme de préparer votre retraite avec des investissements stratégiques. Avec des taux bancaires assez bas, une rentabilité importante et une pénurie de biens à la location dans les grandes villes de France, l’immobilier locatif est une option plus que favorable pour un freelance souhaitant placer ses fonds de manière permanente.

Comme beaucoup de placements, l’investissement locatif va considérablement augmenter vos revenus mensuels et pourra compenser des allocations-chômage et votre future retraite. La création de ce nouveau capital va permettre de scinder ces revenus de votre temps de travail. En effet, si votre nouveau bien vous rapporte un montant X par mois (outre le remboursement de votre crédit, des charges et des taxes), ces revenus remplacent certaines missions de freelance. Vous pourrez petit à petit atteindre l’indépendance financière au fil du nombre croissant d’investissement que vous réaliserez.

Toutefois, investir dans la pierre comporte des risques pour un freelance. C’est une donnée dont il faut avoir conscience avant de se lancer dans cette aventure. En qualité d’indépendant, vous allez devoir affronter plusieurs embûches qui peuvent freiner vos démarches. Contrairement à un profil en CDI, vos revenus vont varier. Même si vos résultats sont excellents, une banque ne sera pas rassurée par cette variation.

La pandémie de Covid n’a pas amélioré cette situation car elle a mis en lumière une baisse d’activité pour beaucoup de freelance selon les secteurs. Selon une étude d’Independant.io, 44% des freelances envisageaient une baisse d’activité au premier semestre 2020. Une banque tiendra absolument à minimiser au mieux les risques lorsqu’elle accorde un prêt. De facto, elle sera plus méfiante à l’égard d’une demande venant d’un freelance. Elle voudra à tout prix éviter des défauts de paiement. Étant donné qu’un freelance ne dispose pas du chômage ou d’une garantie de prévoyance, ces indicateurs peuvent freiner l’accès à un prêt.

Rassurez-vous, même si ces indicateurs sont potentiellement en votre défaveur vous aurez la possibilité de le rassurer avec un dossier solide. Sujet que nous aborderons dans une prochaine partie.

résumé pourquoi se lancer dans l'investissement locatif

Quels sont les frais à prendre en compte ?

Un appartement sur la côte basque, un chalet dans les Pyrénées, une maison en périphérie de Paris, toutes les options sont possibles. Pourtant, il est crucial de planifier en amont quel type de biens vous souhaitez ainsi que la zone géographique.

Libre à vous de choisir dans quelle région de France vous souhaitez investir. Même si vous le savez probablement, la rentabilité en fonction des régions va varier. Le seuil de rentabilité ne sera pas le même si vous êtes à Paris et Saint-Étienne.

Ce facteur est à étudier en profondeur soit en vous faisant accompagner par des professionnels ou bien avec quelques soirées à éplucher les dernières actualités immobilières.

Au-delà de ce facteur géographique, il vous faudra définir quel type de bien vous souhaitez acquérir et surtout comment les financer. En effet, plusieurs systèmes en France vous permettront d’optimiser votre investissement.

Avant d’aborder les solutions à votre disposition, il faut prendre en compte la liste des charges lorsqu’on réalise un premier investissement locatif.

  • Votre crédit : bien entendu, vous devrez contracter un emprunt ou crédit immobilier auprès d’une banque. Le montant variera selon votre profil et la solidité de vos revenus. Élément important à prendre en compte, les intérêts du prêt auquel vous allez souscrire doivent être pris en compte dans le calcul de votre rentabilité. Ce taux varie en fonction de la durée du crédit (il se situe entre 1,1% et 2,26% en moyenne pour un emprunt sur 20 ans).
  • Les frais de notaire : lors d’un achat immobilier, il est obligatoire de s’acquitter de frais d’acquisition recouvrant la rétribution du notaire mais surtout les taxes collectées par le notaire pour le compte du département, d’une commune et de l’État. Ces frais varient en fonction du type de bien (neuf ou ancien), du prix à l’achat et du département où le bien est situé. Pour vous donner un exemple, sur un bien à 150 000€, vos frais de notaire s’élèvent à 12 175€. Ils comprennent les émoluments du notaire, de formalités, des frais divers, les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière. Cela représente une certaine somme qu’il est possible de diminuer notamment quand le prix de vente dépasse les 150 000€. Un notaire sera en mesure d’accorder une remise de ses émoluments avec une limite de 10%. Si vous souhaitez calculer vos éventuels frais de notaire, il existe pléthore de sites en ligne qui font une estimation rapide de ces coûts. Attention, il est préférable de démarcher plusieurs notaires pour se faire un avis objectif sur ces questions. La somme étant importante, il est préférable de ne pas être assidu dans ses recherches et dans les négociations.
  • La taxe foncière : lorsqu’on devient propriétaire, il faut s’acquitter d’une taxe foncière annuelle. Plusieurs critères vont faire varier son coût : la surface, la position (si elle est proche des services : centres commerciaux, écoles, centres de santé) et la situation du bien (appartement, studio meublé ou non…). Le calcul de cette taxe est un peu complexe puisqu’il se base sur la valeur cadastrale. Chaque année, ce calcul est refait et peut varier d’une ville à l’autre. Ce qu’il faut absolument garder en tête c’est que la taxe foncière va diminuer le rendement de votre investissement locatif (même si de nombreux propriétaires oublient de la payer). En règle générale, elle équivaut à deux mois de loyers pour les propriétaires et peut s’élever jusqu’à 16,67% pour des propriétés non bâties (TFPNB).
  • La taxe d’habitation : Vous la connaissez déjà par cœur mais on vous fait une piqûre de rappel. La taxe d’habitation est bien entendue à la charge du locataire. Si vous avez investi dans un bien destiné à la location, pas de panique, vous n’aurez pas à vous en acquitter. En revanche, vous devrez impérativement obtenir la preuve que votre locataire a bien payé sa taxe d’habitation. S’il a déménagé en cours d’année et que vous n’avez pas ces justificatifs, il faudra envoyer une lettre recommandée au comptable du Trésor pour lui signaler le départ de votre locataire (la lettre de préavis de votre locataire sera suffisante). Sinon, vous devrez régler la taxe d’habitation donc n’oubliez pas cette démarche.
  • Impôt sur les revenus locatifs : Dans la situation d’un appartement non meublé, vous devez obligatoirement déclarer les loyers que vous avez perçus. Sauf si votre premier investissement locatif concerne une villa aux abords de Cannes, on peut imaginer que vos revenus seront inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, vous devrez les déclarer et choisir quel type de régime vous souhaitez : microfoncier (qui vous accorde un abattement de 30%) ou régime réel (vous permettant de déduire un grand nombre de charges locatives). Si vous avez reçu pour 10 000€ de loyers en une année, vous serez imposé à hauteur de 7 000€ pour le régime microfoncier et potentiellement 5 000€ si vous prenez le régime réel avec la taxe foncière, les travaux d’entretien, les assurances, etc.
  • Le mobilier : Si vous planifiez une mise en location meublée, il faudra bien entendu acheter du mobilier. Une liste de meubles obligatoires est à prévoir et il s’agit d’un décret d’application de la loi Alur dont vous ne pourrez vous déroger. Pour vous décider dans votre choix de mettre votre location en meublé ou non, il faut garder en tête que selon la ville où se situe votre bien, vous pouvez avoir des écarts très fluctuants. Prenons l’exemple de Bordeaux, selon Seloger, on observe une différence de 6,9% d’augmentation entre les loyers meublés et non-meublés. Contrairement à Nantes qui est à -6,9% entre un logement meublé et non-meublé. Renseignez-vous bien en amont avant de prendre cette décision.
  • Les assurances : vous pouvez bien évidemment souscrire à plusieurs types d’assurances pour protéger votre bien. Elles seront très utiles pendant la mise en location avec vos locataires. Que ce soit pour la dégradation ou les impayés de loyer, elles vous permettront d’être plus serein au quotidien. Historiquement, les agences immobilières proposent ce type d’assurance. C’est ce que l’on appelle une GLI (Garantie Loyer Impayé). Elles seront à votre charge et vous protégeront contre certains types de dommages. Veillez à bien étudier les clauses du contrat et les conditions de garantie. Les frais peuvent atteindre entre 2 et 5% du loyer annuel. Un élément en plus à prendre en compte dans la balance des frais que vous devrez supporter. Toutefois, une autre solution existe et diminue drastiquement vos frais liés à ces assurances. Depuis plusieurs années, des sociétés proposent des GLI inversés (à la charge du locataire) qui peuvent être très pertinentes dans des zones avec une forte demande locative. Vous pouvez donc exiger de vos locataires à ce qu’ils souscrivent à ce type de garantie à votre place.
  • Les frais annexes : nous n’allons pas entrer dans le détail de chacune des dépenses annexes que vous devrez faire. Toutefois, il est pertinent de les avoir en tête. Pour la plupart, elles sont obligatoires et comme la taxe d’habitation, elles diminuent la rentabilité de votre bien. N’oubliez donc pas de calculer les frais d’entretien ou de réparation, le montant des charges, les assurances auxquelles vous allez souscrire, les frais d’administration et de gestion du bien.

Quelles aides sont à votre disposition pour votre bien à la location ?

Mis à part les dépenses relatives à l’acquisition d’un nouveau bien, intéressons-nous aux diverses aides disponibles pour simplifier cet investissement. Contrairement aux idées reçues, l’achat d’un appartement peut vous être rapidement profitable même en tant que freelance. Deux aides majeures seront des alliés de taille pour améliorer la rentabilité de votre bien : la loi Pinel et la loi Malraux.

1. La loi Pinel

Commençons par la loi Pinel, reconduite pour les années 2023 et 2024, vous pouvez encore profiter de cette réduction d’impôt non négligeable (pouvant atteindre jusqu’à 21% si vous louez un bien pendant 12 ans). Pour bénéficier de ce dispositif, plusieurs critères sont à remplir. La durée initiale de location doit être d’au moins 6 ans, avec une performance énergétique fixée, les plafonds des loyers doivent être fixés par décret ou le type de logement doit être un bâtiment d’habitation collectif. Pour connaître votre éligibilité à ce dispositif, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel qualifié ou de bien vous renseigner avant d’entamer quelques démarches que ce soit. Ce qu’il faut savoir, c’est que le dispositif Pinel vous permet d’investir dans un logement neuf tout en profitant d’une réduction d’impôt et vous permet d’améliorer in fine la rentabilité de votre bien en le croisant avec vos impôts.

Autre aide non négligeable, l’investissement en loi Malraux. Contrairement à la loi Pinel, elle est un peu moins connue (vous allez comprendre pourquoi très vite) mais vous pouvez tout de même en bénéficier.

2. La loi Malraux

Cette loi vise à protéger notre patrimoine architectural français et concerne donc les biens anciens à caractère historique, localisés dans des zones bien précises et doivent être rénovée par le futur propriétaire. Bien entendu, ces biens vous permettent de défiscaliser. Ce taux peut s’élever jusqu’à 22% si vous avez engagé des travaux à partir de 2016 sur le SPR (Site Patrimonial Remarquable) et jusqu’à 30% si l’immeuble fait partie d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Même si le taux de défiscalisation semble intéressant, les critères sont stricts et le budget pour accéder à ce type de bien est largement supérieur à celui d’un Pinel. Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel pour vous accompagner si vous souhaitez opter pour cette option.

3. Les autres types d’aides

D’autres aides peuvent vous être proposées notamment si vous entamez des travaux. Renseignez-vous auprès de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), plusieurs aides sont à votre disposition pour des chantiers de réhabilitation, d’amélioration de la performance énergétique ou pour l’adaptation pour l’autonomie d’une personne âgée ou handicapée.

Comme vous l’aurez compris, le sujet des frais et aides pour un premier investissement locatif est assez long mais essentiel. Si vous êtes phobique de l’administratif, il faudra penser à faire appel à une société pour vous accompagner quitte à rogner un peu sur le rendement de votre bien.

Construire son dossier de prêt immobilier

Il est temps dans le vif du sujet avec la constitution de votre dossier customisé pour un freelance. Autant aller droit au but, il y a 4 critères qui vont régir la qualité de votre dossier :

  • Les revenus de votre activité et le critère d’ancienneté
  • Votre secteur d’activité
  • La capacité d’épargne
  • Vos apports personnels

1. Vos revenus

Commençons par vos revenus, avant 3 ans d’exercice il vous sera impossible de prouver la solvabilité de votre activité auprès d’une banque. Votre dossier sera systématiquement refusé. Généralement, un banquier a besoin d’avoir de la visibilité de votre activité et les revenus que vous vous versez. Plus vos activités seront stables, plus le banquier sera rassuré (c’est encore mieux si vous montrez une marge de progression). Au final, une banque calcule les revenus que vous avez perçus en 3 ans et déterminé votre capacité d’emprunt et donc le type de logement auquel vous prétendez.

Qui dit prêt dit taux d’endettement, il est calculé en fonction de vos revenus et de vos dépenses fixes. Malgré le fait de pouvoir faire passer certaines dépenses en frais de société, la banque ne prendra pas cela en compte pour calculer votre taux d’endettement. En tant qu’indépendant, vous ne pourrez pas obtenir des mensualités de prêts supérieurs à 1 333€ si vous avez des fiches de paie affichant 4 000€ par exemple. Pour un freelance, le calcul du taux d’endettement prend uniquement en considération le net imposable soumis à un abattement de 35 à 50% selon votre domaine d’activité.

2. Votre secteur d’activité

Passons ensuite au secteur d’activité. Généralement, une banque fait la distinction si vous êtes dans une profession libérale. Des avocats seront donc privilégiés au même titre que des secteurs liés à la technologie (web, ingénieur, data analyst). Pourquoi ? Car la crise du covid 19 a montré que ces secteurs n’étaient que très peu impactés. Les revenus ont même été plus importants pendant cette période. Contrairement à des secteurs comme la restauration ou le culturel pour ne citer qu’eux.

3. Votre capacité d’épargne

Pour ce qui est de votre capacité d’épargne, c’est un élément important et d’autant plus pour une banque. Vous avez besoin de montrer patte blanche et prouver que vous êtes en totale maîtrise de vos finances. Comment ? En montrant vos relevés qui prouvent que vous épargnez régulièrement sur d’autres comptes (PEL, livret A, Assurance vie, etc.). Tandis que si vous êtes régulièrement à découvert, une banque sera plus inquiète à l’idée de vous accorder un prêt. Logique non ?

4. Vos apports personnels

Pour finir, il reste évidemment le sujet de vos apports. Le montant de cet apport varie en fonction du type de bien mais il faut compter au minimum 5% pour du neuf et 10% pour de l’ancien.

Si vous réunissez tous ces éléments, votre dossier sera correctement constitué. Vous pouvez bien entendu faire appel à un courtier en immobilier pour vous orienter vers les banques les plus à même de valider un dossier de freelance.

Grâce à tous ces éléments, vous avez les outils à votre disposition pour entreprendre votre premier investissement locatif. Gardez en tête que ce type de projet doit être mûrement réfléchi et ne doit surtout pas être pris à la légère. On parle souvent de l’investissement d’une vie, les mots sont finement choisis.